جغرافیا و برنامه ریزی شهری دانشگاه زنجان

اعتماد سازي – كليد طلايي مشاركت مردم در بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده

يكي از مشكلات اساسي كشور ، فرسودگي بخشي از بافت هاي شهري و روستايي است . برابر بررسي هاي به عمل آمده به طور متوسط قريب به 10 درصد سطح شهرها ، با توجه به شاخص هاي تعيين شده توسط شوراي عالي معماري و شهرسازي كشور شامل بافت هاي مزبور است . سطح وسيع مزبور ، حجم سرمايه گذاري بسيار بالاي مورد نياز آن ، هيچ گزينه ديگري به جز جلب مشاركت فكري ، مالي و توان اجرايي مردم و بخش خصوصي را فراروي دولت و شهرداري ها قرار نمي دهد . ضمن اينكه بنا به سياست هاي اصولي اساساً وظيفه دولت راهبري ، ساماندهي و حمايت از عمليات بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري و روستايي و ترويج موضوع بين مردم ، بخش خصوصي و شهرداري هاست .

توسعه كار مشترك و ايجاد انرژي جمعي حاصل از مشاركت مالكان و ساكنان محلات فرسوده شهري و روستايي راهبرد اساسي است كه بايد بيش از پيش مورد توجه دولت مردان و شهرداري ها ، قرار گيرد ، اما چگونه ؟ !

توسعه كار مشترك و جلب مشاركت همه جانبه آحاد ساكنان ، مالكان و افراد علاقمند و ذينفع در امر بهسازي و نوسازي هر محله ، صرفاً در يك بستر شفاف ، مطمئن و مملو از اعتماد متقابل تحقق مي يابد . فارغ از مباحث حقوقي ، قانوني و قراردادي ، آحاد مزبور بايد به متوليان ، مجريان و مديران طرح هاي بهسازي و نوسازي اعم از دولت ، شهرداري ها و يا مجريان بخش غيردولتي اعتماد نمايند . و به بيان ساده تر رابطه عاطفي و صميمي برقرار نمايند .

نگارنده با بررسي نظرات دست اندركاران موضوع و تجارب بدست آمده در محلات تحت بهسازي و بازسازي ، « اعتمادسازي » را عنصري حياتي ، ارزشمند و موثر در جلب مشاركت مردم براي پيشبرد اجراي طرح ها تلقي مي نمايد و گام هاي ذيل را به مجريان طرح هاي بهسازي و نوسازي ( دولت و شهرداري ها ) و ارائه دهندگان خدمات بهسازي و نوسازي محلات فرسوده ، توصيه مي نمايد .

1. اين باور را در خود ايجاد كنيدكه متولي كار ارزشمند و مقدسي شده ايد . كار شما نجات انسانهاست ، انسان هايي كه از متدين ترين ، ارزشي ترين و وفادارترين آحاد و شهروندان جمهوري اسلامي مي باشند . هر كس يك فرد را نجات دهد گويا تمام انسانها را نجات داده است . افراد بزرگترين سرمايه هاي انساني هر جامعه به شمار مي روند و كار مقاوم سازي ، بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري ، مانع از بين رفتن اين سرمايه ها در زير آوارها خاك خواهد شد كه با هيچ معياري قابل ارزش گذاري نيست . امر بهسازي و نوسازي محلات متعدد فرسوده نياز به نهضتي بزرگ دارد و برپايي « نهضت نوسازي » ، نياز به روحيه بسيجي و بسيجيان خستگي ناپذير دارد . تشبيه اين كار توسط يكي از عزيزان مسئول ، به عنوان « ورود به ميدان مين » در نوع خود تشبيه درستي است . ارزش ديگر اين كار ، در نتيجه آن نهفته است و آن توسعه فرايند عدالت اجتماعي و ارتقاي سطح اميد به زندگي ساكنان و مالكان محلات فرسوده كه عمدتاً از اقشار متوسط و ضعيف جامعه مي باشند و همچنين ارتقاي سطح اطمينان به برنامه هاي دولت و شهرداري ها و اعتماد مردم به برنامه هاي آنان سرمايه بسيار ارزشمندي است كه در نتيجه آن حاصل مي شود . پس با نيت اينكه براي خدا كار مي كنيد وارد اين كار شويد . در اين صورت ، رفتار شما با مردم به گونه ديگري خواهد بود و خداوند متعال هم تضمين فرموده اند كه راه توفيق را به شما (بندگان مجاهد و مخلص خود) نشان دهند .

2. در كارتان استمرار داشته باشيد . هميشه و در همه حال در غم و شادي ، كنار مردم باشيد . لذا لازم است در سطح هرمحله دفتري داير نمائيد كه هر روز و شب تا دير وقت در آن بر روي مردم باز باشد . هنگامي كه مردم خدمت ، راهنمايي و مشاوره صادقانه شما را ببينند ، به تدريج سطح اعتمادشان به شما افزايش مي يابد . حضور شما بايد رسمي باشد . اگر منتسب به نهادهاي دولتي و يا شهرداري باشد مناسب تر است . دفاتر مزبور در سطح محلات حكم ستادهاي عملياتي و پياده نظام نهضت نوسازي را دارند .

3. حتي المقدور در هيچ پروژه بهسازي و نوسازي مستقيماً وارد نشده و يا سهيم نشويد يعني منافع مستقيم ايجاد نكنيد . تضاد منافع ، مانع از ايجاد هرگونه اعتماد سازي خواهد شد . فراموش نكنيد نقش اصلي شما ، تسهيل گري و ارائه خدمات نوسازي به ساكنان و مالكان بافت هاي فرسوده است .

4. طرح بهسازي و نوسازي را كاملاً براي ساكنين و مالكين محله تشريح كنيد . به نحوي آنها مطمئن شوند هيچ گونه اطلاعات محرمانه اي وجود ندارد و هيچ كس نمي تواند سوء استفاده نمايد . در صورتي كه هنوز طرح بهسازي و نوسازي تهيه نشده است ، گروهي به عنوان نماينده مالكان و ساكنان در جلسات طراحي حضور داشته و مشاركت فكري آنها بكار گرفته شود .

5. ارتباط چهره به چهره و خانه به خانه را فراموش نكنيد . هر چند برگزاري جلسات گروهي در مسجد ، حسينيه و تكاياي محله ، ارسال جزوات آموزشي و اطلاع رساني در حد خود موثر است . بدون هيچ گونه جوسازي شرايط مطلوب زندگي در محله را براي آنها تشريح نمائيد . و شرايط نامناسب و خطرآفرين موجود را براي آنها ملموس جلوه دهيد .

6. درباره شيوه هاي مختلف مشاركت آنها در اجراي طرح بهسازي و نوسازي با آنها مذاكره كنيد . صادقانه به آنها بگوييد كدام شيوه ، حداكثر منافع ر ابراي آنها فراهم خواهد آورد .

7. اجراي پروژه هاي نمونه با مشاركت سازندگان معروف و خوشنام در سطح ملَي و محلَه و با كيفيت مناسب و نماي زيبا و مصالح ساختماني استاندارد و ... اعتماد آنها به شما و عزم جدي دولت و شهرداري را بسيار بالا خواهد برد .

8. در مراحل مختلف ساخت و ساز و نوسازي اعم از تعريف پروژه تجميعي ، تهيه نقشه هاي اجرايي ، اخذ پروانه ساخت و ساز و نظارت بر اجراي ساخت و ساز مددرسان مالكين واحدهاي فرسوده كه خود قصد نوسازي دارند ، باشيد .

9. در صورتي كه مالكين به تنهايي قادر به نوسازي و مقاوم سازي نيستند ، سازنده و شريك سرمايه گذار مناسب به آنها معرفي كنيد و در كليه مراحل مشاركت ، حضور داشته و مراقب منافع ساكنان و مالكان واحدهاي فرسوده باشيد .

10. مراقب باشيد شركاي سازنده و سرمايه گذار متعهد به تامين اسكان موقت ساكنان و مالكان گردند . سعي كنيد امكان اسكان موقت آنها در همان محل فراهم گردد .

بديهي است ، آنچه كه به عنوان توصيه هاي ده گانه تقديم گرديد . مجريان محترم مي توانند با توجه به شرايط و جنبه هاي فرهنگي هر محله ، راه كارهاي مناسب تري را بيابند و در عمل بكار گيرند . به اميد روزي كه با پشتكار ، سعه صدر و همت دولت ، شهرداري ها و مردم به ويژه ساكنان و مالكان واحدهاي فرسوده شاهد برپايي نهضت مقدس نوسازي بافت هاي فرسوده شهري و روستايي باشيم . در ادامه ، به عنوان تجربه پشتيبان نگارش اين مقاله ، سير اعتمادسازي و مشاركت همگاني در بهسازي و نوسازي محله جولان شهر همدان آورده مي شود ، به اميد آنكه مؤثر افتد .

جولان ، نامي كهن براي منطقه اي قديمي و فرسوده در دامنه شرقي تپه هگمتانه شهر همدان است که از محلات فرسوده نظر بيک ، شالبافان و جولان تشکيل شده است . منطقه اي که در سالهاي نه چندان دور ، اصيل ترين شهروندان همداني و بزرگاني نام آشنا همچون حضرت آيه ا... العظمي تالهي را در دل خود جاي داده بود . اما کم کم ، به دليل فرسودگي وبرخي سياست هاي توسعه شهري رقيب ، ساکنان اصلي از منطقه خارج و جاي خود را اغلب به مهاجرين روستاهاي اطراف و اقشار آسيب پذير و گرفتاران ناهنجاري هاي اجتماعي مختلف داد و به همين دليل هر روز بر حجم و عمق فرسودگي ها افزوده شد .

جولان ، در سالهاي اوايل دهه 70 ، به عنوان يک منطقه فرسوده و نيازمند طرح بهسازي و نوسازي توسط دفتر بهسازي و نوسازي شهري وزارت مسکن و شهرسازي شناسايي و مکان يابي شد . در سال 1374 همزمان با شروع تهيه طرح بهسازي و نوسازي توسط مشاور براي 25 هکتار ، عمليات تملک واحدهاي فرسوده در سطح 15 هکتاري نيمه شمالي محدوده شروع شد و تا پايان سال 1375 قريب به 300 پلاک با عرصه اي به مساحت 2/6 هکتار عمدتاً به صورت پراکنده تملک گرديد . در سال 1376 با تشکيل شرکت عمران و بهسازي شهري ، به عنوان بازوي فني و اجرايي وزارت مسکن و شهرسازي در امر توسعه دروني شهرها و بهسازي و نوسازي محلات فرسوده شهري مديريت طرح و ادامه عمليات بهسازي و نوسازي محله به آن شرکت محول گرديد . اما ديگر از اعتبار ادامه تملک خبري نبود ، طرح هم به تصويب نهايي کميسيون ماده 5 قانون شوراي عالي معماري و شهرسازي ايران نرسيده بود . از سوي ديگر جولان به دليل فرسودگي واحدهاي موجود و تخريب اکثر واحدهاي خريداري شده ، چهره اي کاملاً مخروبه به خود گرفته بود . حجم شکايت ها و اعتراض هاي مردمي به دليل مزبور و ازدياد افراد معتاد و مشکل دار در محله ، به ميزان قابل توجهي رسيد . تنها دست مايه شرکت ، پلاک هاي خريداري شده ، بود .

براي شرکت با توجه به نوپايي خود ، شرايط پيش گفته و نبود تمکن مالي لازم از سوي ساکنان و مالکان موجود در محله ، هيچ راهي جز جلب مشارکت سازندگان و سرمايه گذار از خارج محله ، متصور نبود . بررسي ها و مذاکرات با آنها نتيجه اي جز اتلاف وقت و انرژي نداشت . در نهايت اين گونه نتيجه گيري شد که قبل از جلب مشارکت بايد در چند زمينه اعتماد سازي نمود . زمينه اول به ايجاد اين اعتماد و اعتقاد که دولت در تحقق برنامه خود جدي است ، مربوط مي شد و زمينه دوم ، اينکه سرمايه گذاري در منطقه نه تنها زيان ده نبوده بلکه مي تواند سودآور نيز باشد .

رها نمودن املاک مخروبه ، به شدت باعث سلب اعتماد اهالي و سازندگان شده بود . در آن زمان دست يابي به عنصر ارزشمند اعتماد مخاطبين طرح و احياي اعتماد از دست رفته ، مهمترين چالش فراروي مديران طرح بود . براي تحقق اين امر ، نظريه اجراي پروژه هاي پرچمدار قوت گرفت . پروژه پرچمدار ، پروژه اي است که ضمن ارتقاي سطح مرغوبيت محله و خدمات مورد نياز ، جذابيت و مطلوبيت بهسازي و نوسازي را به خوبي نشان دهد و به عنوان نقطه آغاز و کانون احياي باعث تحريک و توسعه عمليات بهسازي و نوسازي در پيرامون خود گردد و قابليت تکثير نيز داشته باشد و سازنده بخش غير دولتي نيز براي ورود به صحنه ترغيب شود . لذا اجراي پروژه هاي ذيل در دستور کار قرار گرفت .

1- احداث دو پارک و فضاي سبز کوچک در سطح منطقه 15 هکتاري

2- احداث يک پروژه 28 واحدي مسکوني و 6 واحد تجاري در عرصه 1800 متر مربعي حاصل از تجميع چند پلاک خريداري شده قبلي با منابع شرکت عمران و بهسازي شهري

3- مرمت يکي از واحدهاي داراي ارزش معماري و تغيير کاربري آن به منظور ارائه خدمات فرهنگي در سطح محله

بعدها ، به خاطر تأثير گذاري بيشتر در کسب اعتماد مردم و به دليل حضور فعال و صادقانه رئيس وقت سازمان مسکن و شهرسازي استان در هيات عامل عمران و بهسازي شهري استان پروژه احداث 100 واحد در قالب برنامه احداث پروژه هاي استيجاري وزارت متبوع به صورت مشارکت با سازمان ملي زمين و مسکن درسه نقطه از محله نيز در دستور کار قرار گرفت .

برنامه احداث دو پارک محله ، به سرعت انجام شد و مرمت خانه قهاري نيز انجام و در اختيار کانون پرورش فکري و هنري کودکان و نوجوانان استان قرار گرفت . کلاس ها و برنامه هاي فرهنگي و هنري مختلفي در آن داير شد و در جذب کودکان و نوجوانان محل بسيار موفق عمل نمود و در حال حاضر بيش از 400 نفر عضو دارد .

روند احداث پروژه هاي دولتي مذکور ، کند بود . دليل عمده کندي پيشرفت فيزيکي پروژه ، اين بود که شرکت در استان هيچ گونه منابع مالي و سرمايه نداشت و فرآيند اخذ وام از بانک به رغم مساعدت هاي بانک مسکن به سهولت فراهم نشد . اما اثر رواني مثبتي در سطح منطقه به جا گذاشته بودند در اين فاصله ، چند پلاک باقيمانده در مسير 18 متري شهيد فاضلي نيز خريداري شده و محور مزبور به عنوان يکي از محورهاي اصلي بازگشايي و آسفالت شد و تأثير بسزايي در منطقه و افكار عمومي مردم داشت .

در سال 78 با حمايت استاندار وقت ، طرح بهسازي و نوسازي همراه با تجديد نظرهاي به عمل آمده به تصويب کميسيون ماده 5 استان رسيد و تکليف همه روشن شد .

اتفاق ديگري که در ادامه در باره آن بيشتر خواهيم نوشت ، افتتاح دفتر محلي شرکت در محله بود . که بيشتر به خاطر انجام امور پروژه 28 واحدي و حراست از آن بود . نگهبانان 24 ساعته در محله حضور داشتند . علاوه بر آنها مدير پروژه و يک نفر کار پرداز نيز روزانه در دفتر مشغول انجام وظيفه بودند .

به رغم بهبود شرايط و چندين اقدام عمراني در محله تا پايان سال 1378 ، همچنان خبري از حضور و مشارکت بخش غير دولتي نبود و تلاش ها ، بي نتيجه بود . مديران ستادي و اعضاي هيات عامل استاني به دنبال راه کاري مناسب بودند تا اينکه آگاهانه يکي از شرکت هاي سرمايه گذاري در بخش ساختمان و مسكن را دعوت نمودند تا در ساخت 100 واحد مسکوني در جولان مشارکت و اقدام نمايد . دليل انتخاب آن شرکت ، اطمينان از توانايي و کيفيت ساخت مناسب آن بود و مديران شرکت عمران و بهسازي شهري مطمئن بودند در صورت حضور احداث واحدهاي مسکوني مزبور ، مشابه ساير پروژه هاي آن شرکت ، شرايط محله را به کلي دگر گون خواهد نمود . شرکت سرمايه گذاري پس از بررسي شرايط محله و تحليل هزينه – فايده ، بر اين باور بود که پروژه مزبور ، سودي نخواهد داشت و به احتمال قوي زيان ده خواهد بود . بنابراين حضور خود را مشروط به تضمين عدم زيان نموده و شرکت عمران و بهسازي شهري ، هر چند يقين داشت با اجراي پروژه هاي خود و اين پروژه شرايط منطقه را دگرگون خواهد ساخت و قطعاً ضرري هم متوجه شريک سرمايه گذار نخواهد شد ، موضوع را در قالب مجموعه اي از پروژه هاي مشارکتي با آن شرکت در ساير شهرها پذيرفت و در اوايل سال 1379 تفاهم نامه مربوط بين طرفين امضاء شد . حدود 5500 متر مربع زمين استحصال شده از املاک خريداري شده قبلي در اختيار آن شرکت قرار گرفت . عمليات خاکبرداري و آغاز پروژه به سرعت آغاز گرديد و دفتر محلي شرکت نيز نهايت مساعدت خود را از شريک به عمل آورده و مشکلات پيش آمده را يکي پس از ديگري پيگيري و مرتفع مي ساخت .

در اين اثنا ، اقدامات ديگري به عمل آمد و برخي از اراضي و املاک شرکت براي فروش و اجراي پروژه به مزايده گذاشته شد ، اما نتيجه چندان رضايت بخش نبود . ار ين ميان تنها يک پروژه 12 واحدي با مشارکت بخش خصوصي آن هم به دليل اعتماد فردي به برخي مديران شرکت آغاز شد . هرچند پروژه 100 واحدي شرکت سرمايه گذاري ، به خوبي پيش مي رفت ، اميدواري براي جلب مشارکت بيشتر مي شد . در اين ميان ، فردي با تشخيص درست و پيش بيني از جمعيت آتي محله ، درخواست خريد يکي از املاک شرکت را براي راه اندازي تاکسـي تلفني مي دهــد و پس از خريـد کار خود را درکنار دفتر محلي شرکت شروع مي نمايد و هم اينک شرايط بسيار خوبي دارد . اقدام عمراني ديگر ، هماهنگي با سازمان نوسازي مدارس استان براي انجام عقب نشيني ها و بدنه سازي مناسب با شرايط بافت بود که پس از انجام به دليل طراحي بدنه متناسب با زواياي معماري ايران - اسلامي ، جلوه مناسبي را در منطقه ايجاد نمود .

همزمان با پيشرفت فيزيکي مناسب پروژه 100 واحدي شرايط سرمايه گذاري ، پروژه هاي مشارکتي با سازمان ملي زمين و مسکن و پروژه مستقيم شرکت نيز از درصد پيشرفت قابل توجهي برخوردار شد و منطقه کم کم مشابه يک کارگاه ساختماني شده و نگاه ناظرين را به خود جلب مي نمود . اما پروژه 12 واحدي مشارکتي با بخش خصوصي ، حالت نيمه تعطيل به خود گرفت .

دفتر محلي شرکت کم کم جاي خود را در بين ساكنان محله باز کرده بود . آنها متوجه شده بودند که عزم دولت جدي است . دفتر ، براي هر يک از پلاکهاي ثبتي محله پرونده اي تشکيل داده بود و تمامي اطلاعات مورد نياز از جمله مشخصات فني ملک و مالک در آن درج شده بود و طي پرسشنامه اي از همه آنها ميزان علاقمندي آنها به نوسازي مستقيم ، مشارکت يا فروش املاک خود سنجيده شده بود .

تلاشها براي جلب مشارکت سازندگان وسرمايه گذاران هم چنان ادامه داشت . با توجه به شرايط پيش آمده در محل کم برخي ، براي مشاركت اظهار تمايل كردند . دفتر محلي با افراد و موسسات مختلفي به مذاکره پرداخت و در بررسي هاي خود متوجه پتانسيل و علاقمندي تعاوني هاي مسکن ادارات دولتي ، شرکت ها و کارخانجات دولتي و غير دولتي هم شده بود . چرا که با توجه به اينکه تعاوني ها ، لازم نبود در قدم اول ، سرمايه خود را کلاًً صرف خريد زمين کنند و زودتر مي توانستند به منابع بانکي دسترسي يابند و از سوي ديگر اعضاي آنها ، به جاي اسکان در حاشيه شهر و در شهرک هاي اقماري در مرکز شهر که عمده خدمات شهري وجود دارد اسکان مي يافتند براي آنها حضور در بافت فرسوده جذاب بود . لذا جلسات متعددي با تک تک تعاوني ها و حتي در چند جلسه عمومي با همراهي اداره کل تعاون استان برگزار شد و ضمن تشريح وضعيت ، آنها را به حضور در اجراي پروژه هاي نوسازي تشويق کرده بود .

با توجه به زمينه سازي وسيع انجام شده ، تدارک مزايده اي بزرگ گذاشته شد . پروژه هاي تجميعي متعددي شناسايي و براي هر يک پرونده اي تشکيل و اسناد مزايده آن فراهم گرديد . هر پروژه تجميعي شامل چند پلاک ثبتي همسايه مي شد که برخي از پلاک ها متعلق به شرکت عمران و بهسازي شهري و برخي ديگر هم متعلق به مالکان خصوصي با نسبت هاي مختلف در پروژه ها بود . پروژه هايي نيز وجود داشت که سهم مالکان خصوصي غالب بود .

بالاخره در اواخر سال 1381 چندين پروژه در قالب مشارکت با موسسه امداد مهديه همدان وابسته به دارالايتام مهديه با هدف سرمايه گذاري و مسکن سازي براي خانواده هاي تحت پوشش آن موسسه ، شرکت تعاوني مسکن کارکنان مرکز بهداشت همدان ، شرکت تعاوني مسکن کارکنان نساجي اکباتان ، شرکت تعاوني مسکن فرهنگيان ، شرکت تعاوني مسکن پايگاه شهيد نوژه نيروي هوايي ارتش جمهوري اسلامي ايران ، شرکت تعاوني مسکن بازرسي و نظارت بر قيمت ها ، شرکت تعاوني مسکن کارکنان هواشناسي ، شرکت جهاد خانه سازي استان مرکزي ، شرکت تعاوني مسکن کارکنان تعزيرات حکومتي و يک سازنده و سرمايه گذار خصوصي راه اندازي شد که در نهايت قرار بود بيش از 500 واحد مسکوني ساخته شود . واصل بر جلب مشارکت مالکان ساکن در محله گذاشته شد ، مگر اينکه خود تمايل به فروش داشته باشند .

در کنار تخصيص بخشي از اعتبارات موسوم به بند (ل) تبصره 29 قانون بودجه سال 1381 با همکاري و پيگيري سازمان مسکن و شهرسازي استان ، اعتباري هر چند اندک براي آزاد سازي و اجراي معابر شامل اجراي جدول ، آسفالت و پياده رو سازي و چهارباغ هاي محورهاي اصلي بافت يعني 24 متري نظر بيک و 18 متري شهيد فاضلي تامين گرديد که پس از اجرا اثر اين اقدام عمراني قابل توجه بود . اما شهرداري همچنان خود را دور از معرکه نگهداشته و جلسات برگزار نشده با شهرداري به دليل وجود نگاه هاي اقتصادي نتيجه بخش نبود در حالي که درصد قابل توجهي قريب به 20 درصد از عرصه املاک خريداري شده طرح در قالب اجراي محورها و تعريض معابر بدون هزينه به تملك شهرداري در مي آمدند . ضمناً در گذشته ، دو پارک محلي هم براي شهرداري احداث گرديده بود . اما در مقابل شهرداري ، در مذاکرات براي ارائه تخفيف به سازندگان و متقاضيان اخذ پروانه ساخت و ساز ، آماده هيچ گونه همکاري نبود .

در ابتداي سال 1382 براي هر يک از پروژه ها ، مثل ساير پروژه هاي عمراني ، تابلوهاي زرد رنگي نصب شد که به مثابه نهال هايي بودند که چندان به نظر نمي رسيد كه تبديل به درختاني تنومند و تناور گردند . وزير وقت مسکن و شهرسازي هم در بازديد خود از محله آرزوي سبز شدن اين درخت ها را كرده بودند . اما همين تابلوها شورو نشاطي را در محله به وجود آورده بود . اين امر باعث ايجاد دنيايي از کار و پيگيري در دفتر محلي گرديد كه آنها مي بايست با تمام وجود همكاري مي كردند تا عرصه باقيمانده پروژه ها آزاد سازي شود ، حال يا در قالب مشارکت تعاوني ها با مردم و يا خريد املاک آنها . به رغم سختي کار ، اتفاقات خوبي مي افتاد . شنيده مي شد برخي از تعاوني ها با مالکان خصوصي به دليل اعتماد به دفتر محلي شرکت ، وارد مشارکت شده و وام قرض الحسنه اي براي تامين وديعه اجاره مسکن در طول دوره ساخت و ساز ، به آنها داده اند و قرارداد مشارکت مدني با تقويم آورده هاي هر دو طرف با نظارت و حضور دفتر محلي تنظيم نموده اند .

يكي ديگر از وظايفي كه دفتر محلي براي خود قائل بود ، پيگيري اصلاح برخي ضوابط بهسازي در کميسيون ماده 5 استان به منظور تسهيل موضوع و ايجاد رغبت بيشتر براي سرمايه گذاري ( با افزايش تراکم و نظاير آن ) و همچنين اخذ مجوز اوليه ساخت و ساز از شهرداري قبل از صدور پروانه نهايي ساخت و ساز به منظور جلوگيري از اتلاف وقت و تسريع در اجراي پروژه ها بود . بالاخره با پيگري و تلاش مجدانه ، پروژه ها يکي پس از ديگري راه اندازي مي شد . تنها دو مورد از مشارکت ها به دليل مسائل و تعارض هاي ملکي و عدم موافقت با فروش يا مشارکت يکي از مالکان جزء و ورثه اي محقق نشدند . در اين مقطع پروژه 100 واحدي شرکت سرمايه گذاري به اتمام رسيده بود . اکثر واحدهاي سهم شرکت سرمايه گذاري فروخته و در آن ساكن شده بودند . سوابق مالي حاكي از آن بود كه زياني متوجه آن شركت نشده است . هر چند در ظاهر مدعي زيان بود . اما اتمام آن پروژه ، نقطه اميدي براي اهالي محل و ساير سرمايه گذاران و شرکا بود .

تمهيدات انديشيده شده در رابطه با آغاز پروژه 12 واحدي متوقف شده و واگذاري آن به يكي از تعاوني ها ، باعث پيشرفت فيزيكي آن و در نهايت به اتمام رسيدنش گرديد . پروژه پرچمدار شرکت نيز که تقريباً در اواسط مراحل سفت کاري متوقف شده بود در همين سال ، ادامه کار آن براي مشارکت به مزايده گذاشته شد و به شرکت جهاد خانه سازي واگذار گرديد . بدين ترتيب ادامه تنها پروژه اماني شرکت به بخش خصوصي سپرده شد . البته آن شريک هم پس از اخذ موافقت ، تعداد واحدها را افزايش داد .

ترکيب نوع مصالح و نماي پروژه 100 واحدي شرکت سرمايه گذاري به دليل تناسب باشرايط محل ، سادگي و وجاهت آن ، مورد استقبال ساير سازنده ها نيز قرار گرفت و البته دفتر محلي نيز ، بر اين موضوع اصرار و پا فشاري داشت و بر رعايت آن در پروژه ها نظارت مي کرد . بنابراين در همان سال يعني سال 1382 ، مشابهت زيادي بين نماي پروژه هاي مستقيم شرکت ، و سه پروژه استيجاري ايجاد شد و همين چهار پروژه بقيه پروژه ها را به همين سمت هدايت مي کردند . البته خواست آگاهانه دفتر محلي شرکت نيز همين بود و اين موضوع را باهدف هويت سازي براي محله ، ترويج مي نمود .

طي سال 1383 ، پروژه هاکم کم پيشرفت فيزيکي نسبتاً قابل قبولي از خود بر جاي مي گذاشتند و شور و نشاط قابل توجهي ديده مي شود . تعاوني ساير ادارات و شرکت ها و بخش غير دولتي ، نسبت به مشارکت در نوسازي محله رغبت زيادي از خود نشان مي دادند و در مواردي هم خود مالکين با دريافت پروانه ساخت و ساز ، شخصاً اقدام مي كردند .

با توجه به مذاکرات و پيگيري هاي به عمل آمده ، اوايل سال 1384 دفتر محلي ، تصميم به شروع و تحقق موج دوم مشارکت را مي گيرد و پروژه هاي تجميعي زيادي را تعريف مي کند . اما اين بار در مقايسه با موج اول ، در پروژه هاي تجميعي سهم مالکان خصوصي به مراتب بسيار بيشتر لحاظ شده بود . به عنوان نمونه يک پروژه با عرصه 2000 متر مربعي تعريف شده بود در حالي که صرفاً 10% آن تحت مالکيت شرکت بود . در موج دوم مشارکت شرکت تعاوني مسکن راديو و تلويزيون مرکز همدان ، شرکت تعاوني مسکن خانه مطبوعات استان همدان ، تعاوني مسکن هيئت عباسيه جولان ، شرکت تعاوني مسکن ميراث فرهنگي ، شرکت تعاوني مسکن سازمان حمل و نقل و پايانه ها ، شرکت تعاوني مسکن صنايع و معادن ، سازمان عمران شهرداري همدان ، شرکت مشاوره و اجراي سازه هاي مقاوم ميهن و چندين سازنده و سرمايه گذاري بخش خصوصي وارد صحنه کاروزار براي ساخت 500 واحد مسکوني ديگر و 350 واحد تجاري ، تفريحي و خدماتي شدند . در موج دوم ميزان مشارکت ساکنان و مالکان با تعاوني هاي مزبور به مراتب بيشتر از دوره اول مشارکت هاي نهادي بود .

در پايان سال 1385 ، بسياري از پروژه ها به اتمام رسيده بود و چهره محله به طور کلي دگرگون شده بود و قيمتها به ميزان بسيار محسوسي افزايش پيدا کرد و همين باعث ايجاد مرغوبيت گرديد و ساکنان و مالکان را براي مشارکت توانمندتر از قبل ساخت .

با عنايت به مراتب پيش گفته ميزان محبوبيت و اعتماد مردم به دفتر محلي شرکت مرتباً افزايش مي يافت . دفتر محلي به راحتي شاهد حضور گسترده متقاضيان مشارکت بود که ازدفتر مي خواستند که آنها را در راه مشاركت کمک و ياري نمايد در اين راه حتي پيرزنان يا پيرمرداني مشاهده مي شدند كه با در دست داشتن سند منگوله دار خود به راحتي و با آسودگي خيال آن را در اختيار دفتر عمران قرار مي دادند .

اينک موج سوم مشارکت طراحي شده و در حال پيگيري است . موج سوم مشارکت 100 درصدي مردم با مردم ، مردم با تعاوني ها و سازنده ها تحت نظر و کارگزاري دفتر محلي است . يک نمونه آن ، تعريف يک پروژه تجميعي براي شرکت تعاوني مسکن هيئت عباسيه جولان است که در آن پروژه شرکت عمران و بهسازي شهري ايران هيچ گونه ملک يا آورده اي ندارد و شرکت مزبور از طريق دفتر محلي يا با مالکان موجود مشارکت يا از آنها خريداري مي نمايد .

جمع بندي و تحليل نتايج

هدف اصلي اين نوشتار ، بررسي و تحليل زمينه هاي ايجاد و توسعه مشارکت ساکنان ، مالکان ، مردم ، بخش خصوصي سرمايه گذاران و تعاوني هاي مسکن در بهسازي و نوسازي بافتهاي فرسوده با تاکيد بر تجربه پشتيبان محلات فرسوده جولان شهر همدان است و اين بررسي ما را به نکات ذيل رهنمون مي نمايد :

1- تدريجي بودن عمليات بهسازي و نوسازي : از شروع عمليات بهسازي و نوسازي تا رسيدن به يک نقطه اميدوار کننده در نقطه 15 هکتاري جولان ، ده سال طول کشيد . آن هم با مداومت و اراده اي جدي که در اين دوره وجود داشته است . کار بهسازي و نوسازي کار تدريجي و سلولي است بايد گام به گام ، واحد به واحد ، همسايه با همسايه جلو رفت و قبل از آن بايد مدت زمان زيادي صرف بسترسازي نمود .

2- ضرورت تهيه طرح بهسازي و نوسازي قبل از هر چيز : نوسازي براي اينکه به بهسازي ختم شود نياز به طرح انديشيده شده دارد . اگر اين طرح از قبل با حضور و مشارکت اهالي تهيه و طراحي شود بسترمشارکت را بيشتر فراهم مي نمايد .

3- اعتماد سازي مقدمه واجب توسعه مشارکت است : توسعه مشارکت در حوزه هاي مختلف ، از جمله فکر و انديشه مخاطبين و ايجاد انگيزه در آنها ، با نشان دادن چشم انداز آتي سرمايه گذاري و ايجاد مرغوبيت در کالبد محله و بالابردن سطح خدمات شهري محله و ...صورت مي پذيرد . ايجاد دو پارک محلي ، راه اندازي کانون پرورش فکري و هنري کودکان و نوجوانان ، باشگاه ورزشي ، بازگشايي و اجراي جوي و جداول و آسفالت و پياده روسازي در محورهاي اصلي و اجراي چند پروژه نسبتاً بزرگ و تاثيرگذار در قالب الگوسازي در محله جولان در اين راستا ارزيابي مي گردد .

4- مهمترين نکته ضرورت حضور يک نهاد واسطه اي بي طرف در همه مراحل بهسازي و نوسازي به عنوان پيگيري کننده و تسهيل گر امر بهسازي و نوسازي است – در محله جولان ، دفتر محلي شرکت عمران و بهسازي شهري ، اين نقش را به خوبي ايفا نموده و کاملاً مورد اعتماد مردم واقع شده است . رفتارهاي صادقانه ، صبورانه و حضور همه جانبه و دائمي بين مردم و خدمت به شرکا و سازندگان در جهت حفظ و ارتقاي منافع آنان ، وجاهت لازم را براي آن دفتر فراهم نمود . دفتر به عنوان يک پيگيري کننده دائمي باعث تحريك مخاطبين شده و انگيزه لازم را براي ادامه مشارکت و حضور در ساير پروژه ها فراهم آورده است . اعضاي دفتر با ارتباط چهره به چهره با اهالي محل و شريک شدن در غم و شادي آنها و تشريح وضعيت نامطلوب موجود و نشان دادن چشم انداز آتي با استدلال و عدد و رقم ، آنها را براي مشارکت با سرمايه گذاران و سازندگان ترغيب مي نمايند چرا که توان مالي ضعيف آنها کمتر اجازه مي دهد خود مستقيماً وارد عمليات نوسازي شوند . لذا دفتر براي آنها شريک سرمايه گذار و سازنده پيدا و معرفي مي کند و تا پايان کار ، به عنوان حافظ منافع حضور دارد . از طرف ديگر ، دفتر حمايت و مساعدت و پيگيري لازم در حل تمامي مشکلات شرکا و سازندگان معمول داشته است . حل مشکل اخذ پروانه ساخت و ساز ، اخذ تسهيلات بانکي ارتقا تراکم عمده ترين موارد بوده است . دفتر همواره پيگيري هاي لازم از نهادهاي دولتي و عمومي براي حضور بيشتر در امر بهسازي و نوسازي به عمل آورده است . اخذ تخفيف براي سازندگان در پرداخت عوارض ، اخذ اعتبارات استاني ، دعوت براي بازديد از سوي مسئولين استاني از جمله استاندار ، شوراي شهر ، نمايندگان مجلس شوراي اسلامي و فراهم نمودن زمينه جلب حمايت هاي آنها از اهم اقداماتي بوده كه تاكنون انجام داده است.